Ипотечное кредитование — распространенный вид займа в странах с рыночной экономикой и часто рассматривается как эффективный механизм, способный интегрировать рынки недвижимости, финансовых услуг, фондовый рынок и ряд смежных рынков. Кроме этого данный вид займа позволяет трансформировать частные сбережения в инвестиционные ресурсы, активизировать потребительский спрос, сглаживать конъюнктурные колебания и стабилизировать рынки, обеспечивать надежность и ликвидность инвестиционных вложений в реальный сектор экономики, способствовать решению ряда актуальных социально-экономических проблем общества и устойчивому экономическому росту.
Для Российской Федерации развитие современного ипотечного рынка является важной и актуальной задачей на пути дальнейшего реформирования экономики и создания адекватного действующим требованиям финансового рынка с соответствующей структурой и институциональными составляющими, от которых во многом зависит состояние инвестиционного рынка и его стабильность.
Заметим, что при этом развитие ипотечного рынка решает в первую очередь экономические проблемы активизации и эффективного использования финансовых ресурсов, так и социальные задачи по привлечению различных социальных слоев населения к удовлетворению своих потребностей через механизм финансового рынка. Это определяет необходимость разработки и реализации государственной программы обеспечения данных процессов в России, их теоретическое обоснование с учетом особенностей национальной экономики и существующих общемировых тенденций в развитии ипотечного кредитования в нашей стране.
В современном законодательстве разных стран термин «ипотека» используется для обозначения нескольких категорий: залога недвижимого имущества с целью получения специальной ипотечной ссуды, а также ипотечного кредита, т.е. денежной ссуды, которая предоставляется под залог недвижимости;
закладной или другого долгового свидетельства, подтверждающего право залогодержателя по обеспечению ипотекой обязательства.
Существует большое количество рисков для кредиторов, которые будут работать по программе ипотечного кредитования на вторичном рынке недвижимости. Эти вопросы находятся в поле зрения отечественных банков и других финансово-кредитных посредников.
Сейчас банки финансируют операции ипотечного кредитования преимущественно за счет депозитов физических лиц, срок которых не превышает трех лет, а ипотечные кредиты предоставляются только от трех лет.
Кроме того, конкуренция побуждает повышать депозитные процентные ставки. Все это увеличивает процентные риски и уменьшает ликвидность банка или другого финансового учреждения.
- Завышение стоимости кредитов, предоставляемых, в значительной мере предопределяется высокой ценой привлеченных ресурсов;
- рост инфляции и снижение рыночной стоимости залога;
- несвоевременным исполнение кредитных обязательств;
- рисками связанными с правовыми и судебными трудностями при отчуждении жилья — предмета залога.
Часто наших соотечественников уверяют, что банки понемногу восстанавливаются после кризиса. Первый признак оживления — начало кредитования физических лиц. Финансовые аналитики прогнозируют, что массово потребительские кредиты банки начнут выдавать уже в июле, а ипотечные — к концу года.Снижение ставок по ипотеке однозначно резко увеличит спрос на жилую недвижимость, а учитывая, что нового жилья высокой степени готовности на рынке становится все меньше, повышение спроса неминуемо приведет к росту цен.
Бесспорно, эффективную ипотечную систему, наподобие тех, что действуют в европейских странах, трудно построить за пять — десять лет, тем более что становление ипотечных отношений в этих странах имеет 200-летнюю историю. Стоит применить в отечественной практике опыт развития ипотечного рынка Венгрии, где законодательно установлены определенные ограничения, в частности:
- принципы осуществления деятельности;
- ограничения деятельности;
- займы считаются обеспеченными, если они обеспечены недвижимостью или государственными гарантиями;
- требования к ипотечных займов;
- требования к ипотечным ценным бумагам.
- Также, можно увеличить объемы ипотечных кредитов на строительство жилья путем уменьшения процентных ставок, удлинение срока кредитования;
- увеличение размера кредита по отношению к стоимости предмета залога;
- уменьшение суммы расходов на оформление кредита; страхование рисков;
- совершенствование процедуры ипотечного кредитования.
Итак, несмотря на положительную динамику развития ипотечного кредитования в России признать его уровень удовлетворительным нельзя: внедрение двухуровневой модели использования ипотечного кредитования в нашей стране происходит слишком медленно. Это, в свою очередь, обостряет риски, присущие одноуровневой модели ипотечного рынка в частности, краткосрочные источники финансирования долгосрочных ипотечных активов первичных ипотечных кредиторов могут привести к рискам ликвидности ипотечных кредитов, особенно малых и средних банков, которые постепенно будут ограничивать предоставление ипотечных кредитов, непринятые для большинства населения условия кредитования, учитывая высокие процентные ставки, не зависящие от уровня ставок по депозитам, усиливают влияние кредитного риска обостряются и риски, связанные с отсутствием на фондовом рынке ликвидных рыночных инструментов.